Artigo: Vistoria concluída. E agora?

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Por  Mayara Bezerra

Julho, 2020 – A vistoria é aquele momento em que se confere cada detalhe, realiza-se  a inspeção e checa-se se o imóvel está dentro dos padrões previamente  combinados e ofertados pela construtora. A verificação dos itens é o  ponto principal da entrega, é aquela fase de análise de problemas  críticos e possíveis erros que precisarão ser consertados antes do  recebimento das chaves. É quando pequenos detalhes ganham grande  relevância. Em relação a esse processo, é verdade que a grande maioria  dos adquirentes de imóveis na planta, ou em construção, tem grandes  dúvidas sobre até onde vai a responsabilidade da construtora e quando  inicia a responsabilidade dos condôminos e condomínio.

O primeiro passo da fase final do relacionamento com a construtora é a  vistoria do imóvel. Essa deve ser feita antes da entrega das chaves  para evitar situações desagradáveis para ambas as partes. Após a  conclusão da obra, a construtora convida os adquirentes para a  averiguar o apartamento e posterior lacre do local. Esse protocolo,  garante às partes a certeza de que a unidade foi concluída com todos  os pontos destacados no memorial descritivo, entregue junto com o  contrato de compra e venda no início do processo.

Na grande maioria das construtoras, nesse período da vistoria será  consultado o status financeiro do adquirente que serão divididos em  grupos. Os primeiros deles são aqueles que fizeram a compra “direta  com a construtora”. Esse grupo assinou apenas contrato de compra e  venda do imóvel. Na maioria dos casos, pagou um valor de sinal,  parcelas mensais (via boleto e/ou transferência) e tem uma parcela de  chaves que precisa ser paga até a entrega das chaves. Já no segundo  grupo, estão os que fizeram a compra “mista”. Também fizeram o  contrato de compra e venda com a construtora, porém, o saldo não pago  diretamente foi financiado com uma instituição financeira (que também  é proprietária desse imóvel até a quitação total do financiamento).  Existe também o grupo de inadimplentes, com valores em aberto. Esses  correspondem aos que assinaram apenas com a construtora e não optaram  por financiamento bancário e têm parcelas em aberto. Dessa maneira, há  convocação para as vistorias, mas não para o recebimento das chaves.  Perante a lei, a construtora e a financeira, podem reaver o imóvel  após 90 dias de atraso em qualquer das parcelas descritas em contrato.

Após a vistoria e apartamento lacrado, o segundo passo da construtora  é conseguir o Habite-se junto à Prefeitura. Esse documento também pode  ser chamado tecnicamente de auto de conclusão, ele é a comprovação que  o imóvel, seja casa, prédio residencial ou comercial, foi construído  conforme as exigências legais e está pronto para ser habitado. Essa  licença é imprescindível para constituição do condomínio, registro das  unidades em cartório, posterior individualização das matrículas, e  outros impedimentos legais.  Com o Habite-se em mãos, a construtora  segue para o terceiro passo que é registrar na certidão de matrícula  geral, no Cartório de imóveis, que a construção foi concluída.

A certidão de matrícula é a “certidão de nascimento do imóvel”. Da  mesma forma que somos registrados no Cartório de Registro Civil, tal  documento registrado no Cartório de Imóveis identifica juridicamente a  existência do imóvel perante a sociedade. A partir desse ponto, há a  individualização das matrículas, feita para cada apartamento do  edifício. A certidão de matrícula individual trará informações  próprias da unidade, como: área, transferência entre proprietários,  reformas, dívidas, penhora e outros.

Paralelo a essa etapa, acontece a Assembleia Geral de Instalação  (AGI). Essa será a primeira reunião do condomínio, convocada por meio  de carta registrada, enviada com 10 dias de antecedência, ainda pela  construtora. O encontro tem como objetivos principais instituir o  condomínio, realizar a eleição dos representantes legais, síndico e  comissão e fazer aprovação do orçamento prévio para rateio de  despesas. É comum que a construtora, além de convocar a AGI, também  indique uma administradora com experiência na implantação de  condomínio. Em palavras simples, é a administradora que vai colocá-lo  para funcionar conforme estabelecido em contrato com a incorporadora.  Essa fase requer prática, competência e atenção em assuntos como  abertura de CNPJ na Receita Federal, contratação de seguro  obrigatório, legalização, aquisição de equipamentos, garantias,  elaboração de regimento interno, avaliação estrutural da edificação e  estabelecimento de normas de convívio, reformas, mudanças.

Enfim, a entrega das chaves!

Finalmente, após todos os trâmites acima concluídos, chega a tão  esperada cerimônia de entrega das chaves. Nesse momento o então  proprietário do imóvel assina o termo de recebimento delas.  Feito  isso, o novo dono assume que está tudo correto com o imóvel. Além das  chaves, nessa cerimônia a construtora também entrega o Manual do  Proprietário, documento elaborado pela incorporadora com orientação de  órgãos estaduais de construção civil. O manual explana pontos e  orientações em relação à unidade, garantias, manutenções e possível  assistência técnica, visto que mesmo após o recebimento do apartamento  o proprietário conta com garantias nos pontos chamados de “vícios  ocultos”, ou seja, vícios não aparentes a “olho nu”, que não foram  possíveis conferir na vistoria.

É de extrema importância a conclusão das fases para que o comprador  consiga registrar a escritura do bem, que é a última etapa do processo  de compra. Essa etapa o define em todo território como proprietário,  sendo responsável único para os trâmites futuros ao longo da vida do  imóvel.

ARTIGO de Mayara Bezerra, Gerente de Operações do Nosso Estúdio

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