Por Mayara Bezerra
Julho, 2020 – A vistoria é aquele momento em que se confere cada detalhe, realiza-se a inspeção e checa-se se o imóvel está dentro dos padrões previamente combinados e ofertados pela construtora. A verificação dos itens é o ponto principal da entrega, é aquela fase de análise de problemas críticos e possíveis erros que precisarão ser consertados antes do recebimento das chaves. É quando pequenos detalhes ganham grande relevância. Em relação a esse processo, é verdade que a grande maioria dos adquirentes de imóveis na planta, ou em construção, tem grandes dúvidas sobre até onde vai a responsabilidade da construtora e quando inicia a responsabilidade dos condôminos e condomínio.
O primeiro passo da fase final do relacionamento com a construtora é a vistoria do imóvel. Essa deve ser feita antes da entrega das chaves para evitar situações desagradáveis para ambas as partes. Após a conclusão da obra, a construtora convida os adquirentes para a averiguar o apartamento e posterior lacre do local. Esse protocolo, garante às partes a certeza de que a unidade foi concluída com todos os pontos destacados no memorial descritivo, entregue junto com o contrato de compra e venda no início do processo.
Na grande maioria das construtoras, nesse período da vistoria será consultado o status financeiro do adquirente que serão divididos em grupos. Os primeiros deles são aqueles que fizeram a compra “direta com a construtora”. Esse grupo assinou apenas contrato de compra e venda do imóvel. Na maioria dos casos, pagou um valor de sinal, parcelas mensais (via boleto e/ou transferência) e tem uma parcela de chaves que precisa ser paga até a entrega das chaves. Já no segundo grupo, estão os que fizeram a compra “mista”. Também fizeram o contrato de compra e venda com a construtora, porém, o saldo não pago diretamente foi financiado com uma instituição financeira (que também é proprietária desse imóvel até a quitação total do financiamento). Existe também o grupo de inadimplentes, com valores em aberto. Esses correspondem aos que assinaram apenas com a construtora e não optaram por financiamento bancário e têm parcelas em aberto. Dessa maneira, há convocação para as vistorias, mas não para o recebimento das chaves. Perante a lei, a construtora e a financeira, podem reaver o imóvel após 90 dias de atraso em qualquer das parcelas descritas em contrato.
Após a vistoria e apartamento lacrado, o segundo passo da construtora é conseguir o Habite-se junto à Prefeitura. Esse documento também pode ser chamado tecnicamente de auto de conclusão, ele é a comprovação que o imóvel, seja casa, prédio residencial ou comercial, foi construído conforme as exigências legais e está pronto para ser habitado. Essa licença é imprescindível para constituição do condomínio, registro das unidades em cartório, posterior individualização das matrículas, e outros impedimentos legais. Com o Habite-se em mãos, a construtora segue para o terceiro passo que é registrar na certidão de matrícula geral, no Cartório de imóveis, que a construção foi concluída.
A certidão de matrícula é a “certidão de nascimento do imóvel”. Da mesma forma que somos registrados no Cartório de Registro Civil, tal documento registrado no Cartório de Imóveis identifica juridicamente a existência do imóvel perante a sociedade. A partir desse ponto, há a individualização das matrículas, feita para cada apartamento do edifício. A certidão de matrícula individual trará informações próprias da unidade, como: área, transferência entre proprietários, reformas, dívidas, penhora e outros.
Paralelo a essa etapa, acontece a Assembleia Geral de Instalação (AGI). Essa será a primeira reunião do condomínio, convocada por meio de carta registrada, enviada com 10 dias de antecedência, ainda pela construtora. O encontro tem como objetivos principais instituir o condomínio, realizar a eleição dos representantes legais, síndico e comissão e fazer aprovação do orçamento prévio para rateio de despesas. É comum que a construtora, além de convocar a AGI, também indique uma administradora com experiência na implantação de condomínio. Em palavras simples, é a administradora que vai colocá-lo para funcionar conforme estabelecido em contrato com a incorporadora. Essa fase requer prática, competência e atenção em assuntos como abertura de CNPJ na Receita Federal, contratação de seguro obrigatório, legalização, aquisição de equipamentos, garantias, elaboração de regimento interno, avaliação estrutural da edificação e estabelecimento de normas de convívio, reformas, mudanças.
Enfim, a entrega das chaves!
Finalmente, após todos os trâmites acima concluídos, chega a tão esperada cerimônia de entrega das chaves. Nesse momento o então proprietário do imóvel assina o termo de recebimento delas. Feito isso, o novo dono assume que está tudo correto com o imóvel. Além das chaves, nessa cerimônia a construtora também entrega o Manual do Proprietário, documento elaborado pela incorporadora com orientação de órgãos estaduais de construção civil. O manual explana pontos e orientações em relação à unidade, garantias, manutenções e possível assistência técnica, visto que mesmo após o recebimento do apartamento o proprietário conta com garantias nos pontos chamados de “vícios ocultos”, ou seja, vícios não aparentes a “olho nu”, que não foram possíveis conferir na vistoria.
É de extrema importância a conclusão das fases para que o comprador consiga registrar a escritura do bem, que é a última etapa do processo de compra. Essa etapa o define em todo território como proprietário, sendo responsável único para os trâmites futuros ao longo da vida do imóvel.
ARTIGO de Mayara Bezerra, Gerente de Operações do Nosso Estúdio