Mudanças no sistema fiscal podem aumentar custos, mas também estimulam eficiência, transparência e projetos ecoeficientes
Novembro, 2025 – A Reforma Tributária brasileira, aprovada em 2024 e com implementação prevista a partir de 2027, promete simplificar um dos sistemas fiscais mais complexos do mundo — mas seus efeitos sobre a construção civil ainda dividem opiniões.
O setor representa cerca de 6,2% do PIB e emprega aproximadamente 7 milhões de pessoas, segundo dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).
O novo modelo substitui tributos cumulativos — PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS — por dois impostos principais: a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Seguindo o modelo do IVA Dual, o imposto incide em cada etapa do processo produtivo, desde a compra de materiais até a entrega da obra.
“A construção civil sempre lidou com um modelo tributário fragmentado e complexo. A simplificação é positiva, mas a transição exige clareza sobre o tratamento de obras em andamento e margens de lucro em diferentes fases de execução”, afirma Celso Zaffarani, arquiteto e fundador da construtora Zaffarani Design Build.
Principais impactos na carga tributária
Atualmente, as construtoras podem optar por regimes como:
- Simples Nacional (Anexo IV): alíquota inicial de 4,5% (IRPJ, CSLL, PIS, Cofins e ISS).
- Lucro Presumido: IRPJ de 1,2% (obra global) ou 4,8% (obra parcial); CSLL 1,08% ou 2,88%; PIS 0,65%; Cofins 3%; ISS municipal.
- Lucro Real: IRPJ 15% + adicional de 10% sobre lucros trimestrais acima de R$ 60 mil; CSLL 9%; PIS 0,65%; Cofins 3%; ISS 2% a 5%.
Segundo levantamento da CBIC e TOTVS, a carga tributária efetiva poderá aumentar entre 8% e 15%, especialmente para empresas que atuam com maior proporção de serviços e mão de obra.
Um estudo da FGV indica que a complexidade do sistema tributário brasileiro eleva o custo da construção em até 20% do valor final das obras. A reforma, ao reduzir a cumulatividade e simplificar impostos, pode diminuir custos, estimular investimentos e gerar empregos.
“O crédito tributário é um avanço importante. Ele estimula eficiência, gestão digital e transparência — pilares que já fazem parte da nossa cultura empresarial. Na Zaffarani, utilizamos tecnologia de ponta em todas as etapas, da execução, e isso nos prepara para a nova realidade”, explica Celso.
Incentivos à inovação e sustentabilidade
A reforma prevê benefícios fiscais específicos para obras de infraestrutura e reabilitação urbana:
- Suspensão ou alíquota zero de IBS/CBS em importação e aquisição de materiais e serviços para obras de infraestrutura (REIDI).
- Redução de 60% nas alíquotas de IBS/CBS em obras de reabilitação urbana em áreas históricas ou críticas.
- Redução de 80% para locação de imóveis nessas áreas, estimulando ocupação e revitalização urbana.
“A construção civil é uma força motriz da economia e impacta diretamente o meio ambiente. Se o país deseja uma economia mais verde, precisa criar um sistema tributário que premie quem investe em soluções ecoeficientes e constrói com responsabilidade social”, afirma Celso.
Desafios da transição
A CBIC e o Sienge alertam que o período de adaptação será complexo:
- Revisão de contratos de longo prazo;
- Adequação de sistemas de gestão fiscal e contábil;
- Planejamento tributário integrado ao planejamento de obra;
- Maior rastreabilidade e transparência nos custos.
“Projetos de alto padrão, como os que desenvolvemos, têm prazos longos e exigem previsibilidade. O planejamento tributário precisa ser tão bem estruturado quanto o planejamento arquitetônico. A falta de regras claras pode gerar insegurança e comprometer investimentos”, ressalta Celso.
Oportunidades para investidores e mercado imobiliário
A simplificação e previsibilidade tributária tornam o setor mais atraente para investidores, principalmente em empreendimentos residenciais e corporativos que incorporam tecnologia, sustentabilidade e design autoral.
“A Reforma Tributária é inevitável e necessária, mas exige preparo e visão estratégica. O setor da construção civil tem diante de si a chance de liderar um ciclo de crescimento mais moderno, inovador e sustentável”, conclui o arquiteto.