Setembro, 2025 – O distrato imobiliário, instrumento que permite a rescisão do contrato de compra e venda de imóveis, tem ganhado relevância crescente no Brasil. Seja por arrependimento do comprador, dificuldades financeiras ou falhas das construtoras, o tema movimenta o Judiciário e traz reflexos diretos para o mercado. A legislação brasileira avançou nos últimos anos para regulamentar o assunto e estabelecer limites mais claros, reduzindo incertezas tanto para consumidores quanto para empresas do setor.
A promulgação da Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, foi um marco nesse processo. Ela determinou critérios objetivos para a devolução dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão contratual. A norma prevê que, quando a desistência parte do consumidor, a construtora pode reter até 25% do montante pago. Em empreendimentos com patrimônio de afetação, essa retenção pode chegar a 50%. Ainda assim, em ambos os casos, o comprador mantém o direito de reaver a maior parte do que investiu.
Apesar desses percentuais estabelecidos, a realidade prática é marcada por disputas judiciais. Muitos contratos ainda contêm cláusulas consideradas abusivas, impondo penalidades desproporcionais ao comprador que desiste do negócio. Nesses casos, o Poder Judiciário tem atuado para reequilibrar a relação. “Quando há falha da construtora, como atraso superior a 180 dias na entrega do imóvel ou descumprimento de outras obrigações contratuais, os tribunais têm garantido a devolução integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente”, explica o advogado e professor de Direito Imobiliário Dr. Robert Beserra.
Segundo o especialista, a análise caso a caso é fundamental. “Já quando é o consumidor quem desiste, sem que haja falha da construtora, a jurisprudência admite a retenção de parte do montante, mas em patamares entre 10% e 30%, que buscam compensar custos administrativos e comerciais. O que não se admite mais é a perda quase total do valor pago, como muitos ainda acreditam”, acrescenta.
Outro aspecto relevante é a transparência contratual. Desde a entrada em vigor da lei, tornou-se obrigatória a inclusão de um quadro-resumo nos contratos, destacando informações essenciais como prazo de entrega, índices de correção, multas e as consequências do distrato. Essa exigência facilita a compreensão do consumidor e reduz o espaço para litígios, embora ainda seja comum encontrar contratos com redações confusas ou omissões estratégicas.
A aplicação do distrato não se limita a apartamentos residenciais. Ela também se estende à compra de casas em construção e lotes urbanos, refletindo a amplitude do mercado de incorporação e loteamento no país. Com a desaceleração econômica e a alta dos juros nos últimos anos, o número de pedidos de rescisão contratual cresceu, reforçando a importância do tema para milhares de famílias que viram sua capacidade de pagamento comprometida.
Para o setor imobiliário, a regulamentação trouxe maior previsibilidade. Incorporadoras passaram a estruturar seus contratos de acordo com os parâmetros legais e a calcular riscos com mais clareza. Para o consumidor, por sua vez, a lei e a evolução da jurisprudência representam uma forma de proteção contra perdas excessivas e um incentivo à formalização de acordos mais equilibrados.
“O distrato deixou de ser uma ferramenta de exceção para se tornar uma realidade regulada, respaldada pela lei e pelos tribunais. O mercado caminha para um modelo em que transparência contratual e respeito ao consumidor são centrais. Essa evolução reduz incertezas, fortalece a confiança e permite que tanto empresas quanto compradores saibam exatamente quais são seus direitos e obrigações”, conclui Beserra.
Na retomada gradual do setor imobiliário, o distrato aparece como um mecanismo de equilíbrio entre a proteção ao consumidor e a sustentabilidade das construtoras. Sua aplicação prática, aliada à atuação dos tribunais, demonstra como a legislação pode contribuir para a segurança jurídica e para um mercado mais estável.